Saiba como funciona o repasse imobiliário

Adquirir um imóvel é sempre uma decisão de peso. Seja comprado na planta, recém-finalizado ou já usado, uma coisa é certa: para boa parte das pessoas, esse processo será feito apenas uma ou duas vezes na vida.

Com a maior acessibilidade ao crédito dos últimos anos, o mercado imobiliário se aqueceu, com muitos compradores optando pelo financiamento desses bens de alto valor.

Durante a quitação da dívida — que geralmente leva alguns anos— não é incomum que o comprador desista do imóvel por motivos pessoais ou porque sua situação financeira se alterou e ele precisou diminuir seus gastos mensais, como as parcelas do financiamento.

Nessa situação, não é preciso desesperar: mesmo sem terminar o pagamento, é possível realizar a venda, no que chamamos de repasse imobiliário. Na prática, outra pessoa assume a dívida com o banco e passará, assim, a ser o novo dono do imóvel, quando ele for quitado. Entenda:

Quem está envolvido?

São três partes ao todo:

• o banco, como real proprietário do imóvel e credor do financiamento;

• o vendedor, como possuidor — ele tem direito de utilizar o imóvel, mas só se torna o proprietário quando quita a dívida;

• o comprador, que assume o financiamento feito pelo vendedor, devendo arcar com a dívida restante e ressarcir o vendedor pela parte que já foi paga (cabe negociação).

Como acontece?

Embora o repasse imobiliário seja completamente legal, é muito importante oficializar o processo para proteger ambas as partes, caso uma delas descumpra com o combinado. Com quantias dessa ordem em jogo, deve-se sempre optar por um contrato registrado.

No caso de retenção por hipoteca, o novo comprador poderá optar por pagar integralmente o valor devido ao banco e renegociar a dívida à parte com o vendedor (o que deve constar no contrato).

Nesse caso, provavelmente será pago um valor menor do que o que já foi dado ao banco, devido à situação financeira desfavorável do vendedor e a necessidade de repasse.

Uma alternativa, que cabe também para situações mais amistosas, é o refinanciamento, mas o novo devedor deverá ser aceito pela instituição financeira, que fará outro contrato — é possível, inclusive, que as taxas de juros e prazos sejam diferentes, de acordo com os riscos de inadimplência que o banco considerar para o perfil do comprador.

Se o credor não aceitar a troca, a pessoa interessada poderá, ainda, fazer um financiamento em outro banco, que pagará a vista ao primeiro, se tornando o novo real proprietário do imóvel e credor do comprador.

Mesmo se o cliente for aceito pelo banco original, vale a pena comparar as taxas oferecidas por outros bancos e, se for vantajoso, fazer o refinanciamento em outra instituição.

Quais os valores agregados?

O comprador deve negociar com o possuidor (vendedor) e o proprietário (banco) para abaixar o valor e os juros, especialmente se tiver dinheiro em caixa para oferecer um montante à vista. Se houve valorização do imóvel, isso também deve ser levado em conta.

O novo devedor deve também estar ciente que recairão sobre ele as despesas burocráticas advindas da transição, como a averbação do cartório, taxas administrativas, reavaliação do bem (que não é obrigatória por lei, mas geralmente é exigida pelos bancos) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Como você pode ver, o repasse imobiliário não é um processo complicado, mas é importante analisar todos os prós e contras antes de tomar uma decisão como essa, que influenciará sua vida financeira por anos a fio.

Entendeu como funciona o repasse imobiliário? Tem interesse em conteúdos sobre finanças, gestão e administração? Assine nossa newsletter para receber nossos posts diretamente no seu e-mail!