Desvendando a Contabilidade Imobiliária

Desvendando a Contabilidade Imobiliária

Você sabia que a Contabilidade Imobiliária está passando por uma transição de normas contábeis com a intenção de adequar os registros contábeis para um mercado global?

Pois é! E todas essas mudanças ainda geram muitas dúvidas para o mercado de Incorporação Imobiliária. E é sobre esse assunto que vamos falar no post de hoje!

Basicamente, quando entramos no ciclo de incorporação de um empreendimento imobiliário, ele deve seguir o que a Lei nº 4591/64 diz. É por essa lei que é definida a atividade de Incorporação Imobiliária e quem são os personagens deste ciclo. E o principal personagem é a incorporadora, a qual detém responsabilidade legal sobre o empreendimento.

O incorporador atua como uma figura jurídica que adquire insumos e contrata serviços com a finalidade de comercializar unidades imobiliárias resultantes da construção de um empreendimento imobiliário. Ou seja: a receita operacional de uma incorporadora é atrelada à venda destas unidades. 

Se tratando da Contabilidade Imobiliária, atualmente o mercado de incorporação passa por uma fase de transição entre duas normas contábeis, atual que sendo regida pela CPC 30 e outra pela CPC 47, originada da IFRS 15. A CPC 47, chamada informalmente de contabilidade IFRS, entrou em vigor em janeiro de 2018 e tem a intenção de simplificar e unificar as demonstrações contábeis com as normas internacionais.

Até o momento, mesmo que a nova norma CPC 47 tenha entrado em vigor, muitas incorporadoras continuam a utilizar o CPC 30 por uma questão de adequação dos procedimentos contábeis, onde a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) emitiu um Oficio Circular que orienta as empresas que adotarem a nova normativa a avaliar primeiramente o impacto contábil, com a intenção de resguardar a comparabilidade entre empresas do mesmo setor. E que deverão estar preparadas em termos de sistemas de informação e controles internos até que a nova norma contábil seja obrigatória.

Mas o qual é a principal diferença entre a CPC 30 e a CPC47?

Vamos começar pela norma atual, que é a CPC 30, cuja regra estabelece o tratamento contábil da receita decorrente da venda de bens, de prestação de serviços e da utilização por parte de terceiros, de outros ativos que gerem juros, royalties e dividendos.

É muito comum no mercado de incorporação a utilização de contratos de promessa de compra e venda com força de contrato de compra e venda de unidade imobiliária, do qual os riscos e benefícios do ativo que está sendo construído seja continuamente transferido para os compradores a medida que a construção evolui.

E é dentro desse conceito que é utilizada a metodologia POC (Porcentage Of Completion), ou seja, a receita de venda da unidade imobiliária em construção deve ser reconhecida pela produção.

Em suma, devemos encontrar a proporção dos custos incorridos até o momento da apuração em relação ao custo total previsto da obra, a qual deve ser aplicada ao preço estabelecido no preço do contrato de venda e o seu resultado ser apropriado como receita de venda da unidade imobiliária. Isso tudo da mesma forma que os custos incorridos são apropriados nas unidades comercializadas e a comercializar, ou seja, no estoque do empreendimento.

A CPC 47, por sua vez, segue em convergência com a norma internacional IFRS 15 – Revenue from contracts with customers, que basicamente ele visa unificar os métodos de reconhecimento da receita em todas as indústrias e segmentos de mercados global.

A norma contábil segue um modelo de cinco etapas que exigem exercício de julgamento sobre os termos de um contrato, sobre os fatos e suas circunstancias relevantes. O modelo de cinco etapas está condicionado em :

  1. Identificação do contrato com o cliente;
  2. Identificação das obrigações de desempenho previstas no contrato;
  3. Determinação do preço da transação;
  4. Alocação do preço da transação às obrigações de desempenho identificadas;
  5. Reconhecimento da receita conforme atendimento das obrigações de desempenho.

A combinação do item 2 com o item 5 demonstra a principal diferenciação da norma CPC 47. Uma vez que os contratos de compra e venda estão atrelados à entrega de um empreendimento como como um todo, o seu desempenho só pode ser reconhecido quando o empreendimento for totalmente concluído. Ou seja: a receita só poderá ser reconhecida na entrega das chaves.

Desta forma, o efeito contábil da nova norma CPC 47 sobre uma perspectiva gerencial do empreendimento em relação regra atual do CPC 30 afeta principalmente o segmento em questão, uma vez que o ciclo de incorporação entre o início das obras até a entrega das chaves tem uma média de 36 meses causando impacto principalmente no resultado do empreendimento.

No Mega Planier o controle vem das integrações da Carteira de Recebíveis, que realiza o controle dos contratos de compra e venda apurando mês a mês os valores recebidos das parcelas de clientes, e também pelo módulo de Administração de Obras, onde são apurados todos os custos incorridos de um orçamento especialmente desenvolvido para o segmento de construção. Tais valores são tratados pelo módulo de Contabilidade, que automaticamente captura esses valores e contabilizam conforme a regra contábil estipulada.

Independente das discussões e dúvidas que ainda rondam o mercado, a Mega Sistemas está totalmente preparada para atender seus clientes com a contabilidade múltipla pelos módulos de contabilidade e apropriação imobiliária seja pela metodologia POC ou IFRS se adequando às normas de contabilização de nosso país.

Quer saber mais?

Para você, que já é cliente Mega e deseja entender melhor como configurar o CPC 47 na sua empresa e utilizar múltiplas contabilidades, entre em contato com o seu Gerente de Contas.

Para quem ainda não é cliente, não perca mais tempo! 

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