Você sabia que a Contabilidade Imobiliária está passando por uma transição de normas com a intenção de adequar os registros contábeis para um mercado global? Pois é! E todas essas mudanças ainda geram muitas dúvidas para o mercado de Incorporação Imobiliária.

Basicamente, quando entramos no ciclo de incorporação de um empreendimento imobiliário, ele deve seguir o que a Lei nº 4591/64 diz. É por essa lei que é definida a atividade de Incorporação Imobiliária e quem são os personagens desse ciclo. E o principal personagem é a incorporadora, a qual detém responsabilidade legal sobre o empreendimento.

O incorporador atua como uma figura jurídica que adquire insumos e contrata serviços com a finalidade de comercializar unidades imobiliárias resultantes da construção de um empreendimento imobiliário. Ou seja: a receita operacional de uma incorporadora é atrelada à venda destas unidades.

É sobre esse assunto que vamos falar neste post. Assim, você tira todas as dúvidas que tem sobre as alterações na Contabilidade Imobiliária, além de conhecer os indicadores que devem ser acompanhados para obter resultados mais precisos em seu negócio. Acompanhe o artigo até o final!

Quais as mudanças ocorridas na Contabilidade Imobiliária?

Em se tratando da Contabilidade Imobiliária, atualmente o mercado de incorporação passa por uma fase de transição entre duas normas contábeis, atualmente sendo regida pela CPC 30 e outra pela CPC 47, do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, originada da IFRS 15 (International Financial Reporting Standards, ou traduzindo, Normas Internacionais de Informação Financeira).

A CPC 47, chamada informalmente de contabilidade IFRS, entrou em vigor em janeiro de 2018 e tem a intenção de simplificar e unificar as demonstrações contábeis com as normas internacionais. Até o momento, mesmo que a nova norma CPC 47 tenha entrado em vigor, muitas incorporadoras continuam a utilizar o CPC 30 por uma questão de adequação dos procedimentos contábeis.

Isso porque a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) emitiu um Ofício Circular que orienta as empresas que adotarem a nova normativa a avaliar primeiramente o impacto contábil, com a intenção de resguardar a comparabilidade entre empresas do mesmo setor. E que deverão estar preparadas em termos de sistemas de informação e controles internos até que a nova norma contábil seja obrigatória.

Mas qual é a principal diferença entre a CPC 30 e a CPC 47?

Vamos começar pela norma atual, que é a CPC 30, cuja regra estabelece o tratamento contábil da receita decorrente da venda de bens, de prestação de serviços e da utilização por parte de terceiros, de outros ativos que geram juros, royalties e dividendos.

É muito comum no mercado de incorporação a utilização de contratos de promessa de compra e venda com força de contrato de compra e venda de unidade imobiliária, do qual os riscos e benefícios do ativo que está sendo construído seja continuamente transferido para os compradores, à medida que a construção evolui.

E é dentro desse conceito que é utilizada a metodologia POC (Porcentage Of Completion), ou seja, a receita de venda da unidade imobiliária em construção deve ser reconhecida pela produção.

Em suma, devemos encontrar a proporção dos custos incorridos até o momento da apuração em relação ao custo total previsto da obra, a qual deve ser aplicada ao preço estabelecido no preço do contrato de venda e o seu resultado ser apropriado como receita de venda da unidade imobiliária. Isso tudo da mesma forma que os custos incorridos são apropriados nas unidades comercializadas e a comercializar, ou seja, no estoque do empreendimento.

E a nova regra, CPC 47, como funciona?

A CPC 47, por sua vez, segue em convergência com a norma internacional IFRS 15 —Revenue from contracts with customers —, que basicamente visa unificar os métodos de reconhecimento da receita em todas as indústrias e segmentos de mercado global.

A norma contábil segue um modelo de cinco etapas, que exigem exercício de julgamento sobre os termos de um contrato, sobre os fatos e suas circunstâncias relevantes. O modelo de cinco etapas está condicionado em:

1. identificação do contrato com o cliente;

2. identificação das obrigações de desempenho previstas no contrato;

3. determinação do preço da transação;

4. alocação do preço da transação às obrigações de desempenho identificadas;

5. reconhecimento da receita conforme atendimento das obrigações de desempenho.

A combinação do item 2 com o item 5 demonstra a principal diferenciação da norma CPC 47. Uma vez que os contratos de compra e venda estão atrelados à entrega de um empreendimento como um todo, o seu desempenho só pode ser reconhecido quando o empreendimento for totalmente concluído. Ou seja: a receita só poderá ser reconhecida na entrega das chaves.

Dessa forma, o efeito contábil da nova norma CPC 47 sobre uma perspectiva gerencial do empreendimento em relação à regra atual do CPC 30 afeta principalmente o segmento em questão, uma vez que o ciclo de incorporação entre o início das obras até a entrega das chaves tem uma média de 36 meses, causando impacto principalmente no resultado do empreendimento.

Quais os principais indicadores que devem ser acompanhados na Contabilidade Imobiliária?

A gestão estratégica da sua imobiliária depende da atenção que a sua equipe contábil dá aos indicadores que poderão impactar diretamente nos seus resultados. É preciso mensurar adequadamente os ganhos e as despesas, afinal, para conseguir fazer uma análise plena do negócio e ter um controle efetivo das suas finanças.

Veja, a partir de agora, quais são os indicadores que devem ser avaliados!

Fluxo de atendimento de clientes

Esse dado é fundamental para que haja a organização e o controle da sua cartela de clientes. Assim, os profissionais e os gestores poderão acompanhar todas as etapas dos processos da sua imobiliária, desde a prospecção ao cadastro, atendimento e fechamento dos contratos.

Tendências de valores

O acompanhamento contínuo dos valores do metro quadrado por região dos imóveis oferecidos pela imobiliária permite uma adequação do seu portfólio ao mercado. Assim, sua empresa conseguirá identificar com mais precisão oportunidades de compra e venda, tanto para proprietários quanto para investidores.

Métricas e relatórios

Todas essas informações devem ser organizadas em relatórios e gráficos, de modo a oportunizar a criação de gráficos que permitam a análise do funil de vendas dos seus clientes. Além disso, garantir ao gestor o acompanhamento das métricas que têm impacto direto na Contabilidade Imobiliária.

Qual a importância de manter um histórico de imóveis e o cadastro digital de contratos?

Toda imobiliária deve fazer a gestão dos imóveis, dos clientes e dos contratos, mantendo-se informada em relação aos índices de mercado para que os valores de comercialização estejam sempre atualizados. Assim, a relação de imóveis do portfólio deve ser continuamente checada, assim como o histórico de vendas e locações já realizadas.

Com esses dados em mãos, o gestor pode tomar decisões mais certeiras em relação aos valores, além de cruzar esses dados com o cadastro de clientes, verificando o potencial de compra e venda.

Um sistema de gestão facilita toda essa operação. Os contratos podem ser digitalizados e cadastrados em um software, possibilitando que todas as negociações sejam registradas de forma automatizada, ajudando no planejamento e na execução das atividades da Contabilidade Imobiliária.

Arquivamento em nuvem

Para garantir a segurança da informação, a digitalização dos contratos não deve ser feita em computadores ou servidores únicos, pois têm capacidade limitada e podem colocar em risco os dados da empresa e dos clientes. A solução mais eficaz, nesse caso, é o armazenamento em nuvem, que permite, inclusive, mais mobilidade por poder ser acessado a partir de outros dispositivos.

As ferramentas de armazenamento em nuvem possibilitam que informações pessoais sobre os clientes e os dados financeiros da empresa tenham mais controle e proteção.

Por que investir continuamente em tecnologia?

No Mega Planier, o controle vem das integrações da Carteira de Recebíveis, que realiza o controle dos contratos de compra e venda apurado mês a mês os valores recebidos das parcelas de clientes. Também, pelo módulo de Administração de Obras, onde são apurados todos os custos incorridos de um orçamento especialmente desenvolvido para o segmento de construção.

Tais valores são tratados pelo módulo de Contabilidade, que automaticamente captura esses valores e contabilizam conforme a regra contábil estipulada. Independente das discussões e dúvidas que ainda rondam o mercado, a Mega Sistemas está totalmente preparada para atender seus clientes com a contabilidade múltipla pelos módulos de contabilidade e apropriação imobiliária.

Isso pode ser feito tanto pela metodologia POC quanto IFRS, se adequando às normas de contabilização de nosso país. As soluções da Mega podem ajudar, inclusive, a entender melhor como configurar o CPC 47 na sua empresa e utilizar múltiplas contabilidades.

A organização da Contabilidade Imobiliária e o uso de sistemas de gestão para facilitar esse trabalho proporcionam aos gestores a elaboração de relatórios e demonstrativos de finanças que asseguram a tomada de decisões mais assertiva. Assim, a gestão imobiliária é otimizada e os resultados obtidos estarão de acordo com o seu planejamento.

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